Większe garaże bliżej ogrodzenia? Ministerstwo szykuje zmianę ważną dla małych działek

Garaż, który w projekcie wygląda idealnie, na działce potrafi nagle „urosnąć” w problem - wystarczy kilka metrów różnicy w przepisach o odległości od granicy nieruchomości. Dlatego zapowiedź Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyciąga uwagę właścicieli domów: resort pracuje nad nowelizacją, która ma pozwolić na wznoszenie większych garaży i budynków gospodarczych stawianych najbliżej ogrodzenia.

Dziś zasady są precyzyjne, ale dla wielu inwestorów zwyczajnie zbyt ciasne. W zabudowie jednorodzinnej oraz zagrodowej można lokować budynki gospodarcze i garaże bezpośrednio przy granicy działki albo w odległości co najmniej 1,5 metra, pod warunkiem że ściana od strony sąsiada nie ma okien ani drzwi. To jednak nie wszystko - przepisy narzucają też limity wymiarów takich obiektów. Długość nie może przekraczać 6,5 metra, a wysokość 3 metrów.

Co dokładnie ma się zmienić

Zapowiadana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja nie zmienia samej idei sytuowania zabudowy przy granicy, lecz ma odejść od dotychczasowych parametrów dotyczących rozmiaru. W praktyce oznacza to możliwość projektowania większych garaży i budynków gospodarczych, o ile nadal będą one ustawiane bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości 1,5 metra od niej - i pod warunkiem, że ściana zwrócona w stronę sąsiedniej posesji pozostanie „ślepa”, czyli bez okien i drzwi.

Dla mieszkańców miast i stref podmiejskich zmiana może okazać się szczególnie odczuwalna. Działki budowlane w wielu miejscowościach są coraz mniejsze, a każdy dodatkowy metr, który dziś „ucieka” przez ograniczenia, potrafi przesądzić o funkcjonalności inwestycji. Obowiązujące limity wymuszają projektowanie obiektów o niewielkiej powierzchni użytkowej - co w realnym życiu oznacza kłopoty z pomieszczeniem dwóch samochodów, sprzętu ogrodniczego, rowerów czy urządzeń potrzebnych do utrzymania posesji.

• Obecnie garaż lub budynek gospodarczy może stać przy granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 metra.
• Warunek: ściana od strony granicy nie może mieć okien ani drzwi.
• Obowiązują limity: długość do 6,5 metra i wysokość do 3 metrów.
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada odejście od tych ograniczeń wymiarowych dla obiektów stawianych przy granicy.

Wątek sporny: garaż przy domu i słowo „wolnostojący”

W konsultacjach projektu pojawił się jednak wątek, który mógłby iść jeszcze dalej. Krajowa Rada Izby Architektów RP postulowała, by z regulacji wykreślić określenie „wolnostojący”. Samorząd zawodowy argumentował, że brak jednoznacznej definicji tego terminu prowadzi do rozbieżnych interpretacji. W ich ocenie dopuszczalne powinno być rozwiązanie, w którym przy granicy działki powstaje garaż przylegający do domu jednorodzinnego, ale formalnie funkcjonujący jako odrębny budynek.

Nie zamierzamy rozszerzać przepisów na garaże będące elementem budynku mieszkalnego lub jego bezpośrednim przedłużeniem.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Stanowisko resortu oznacza, że planowane ułatwienia obejmą wyłącznie wolnostojące garaże oraz budynki gospodarcze. Budynki mieszkalne jednorodzinne pozostaną objęte bardziej rygorystycznymi zasadami dotyczącymi odległości od granic sąsiednich nieruchomości. W praktyce ma to ograniczyć ryzyko, że tuż przy ogrodzeniach zaczną powstawać rozbudowy domów, które mogłyby wpływać na sąsiednie działki.

Co zostaje bez zmian: wyjątki i wąskie działki

Nowelizacja nie wywraca do góry nogami dotychczasowych wyjątków. Nadal będzie można lokować obiekt bezpośrednio przy granicy, jeśli jego ściana przylega do ściany istniejącego budynku na sąsiedniej nieruchomości. Utrzymane mają być również szczególne zasady dla działek o szerokości nieprzekraczającej 16 metrów, gdzie inwestorzy już dziś mogą korzystać z większej elastyczności w lokalizowaniu garaży i budynków gospodarczych.

W efekcie planowane zmiany mają wzmocnić to, czego oczekuje wielu właścicieli nieruchomości: lepsze wykorzystanie przestrzeni na coraz mniejszych parcelach, bez zmiany podstawowych reguł ochrony interesów sąsiadów. To kolejny krok w kierunku upraszczania procesu inwestycyjnego, obserwowany od kilku lat - ustawodawca systematycznie poszerza katalog inwestycji możliwych do realizacji na uproszczonych zasadach i ogranicza formalności przy niewielkich obiektach.

Dla inwestorów indywidualnych kluczowe pozostaje jedno: nowe przepisy mają otworzyć drogę do większych, bardziej praktycznych garaży i budynków gospodarczych stawianych przy granicy działki lub w odległości 1,5 metra - ale bez rozszerzania tych możliwości na obiekty stanowiące część domu jednorodzinnego.