Remont balkonu z kieszeni sąsiadów? Rząd chce doprecyzować, co jest „wspólne” w bloku

Możesz nie mieć balkonu, a i tak zostać współpłatnikiem jego remontu. Taki scenariusz staje się bardziej realny, bo rząd proceduje projekt zmian w ustawie o własności lokali, który ma jasno wskazać, które części balkonów – i podobnych konstrukcji – należą do wszystkich właścicieli w budynku.

Chodzi o projekt nowelizacji oznaczony w wykazie prac legislacyjnych jako UD312. Na pierwszy rzut oka to dopisek do definicji „nieruchomości wspólnej”. W praktyce dla wspólnot mieszkaniowych może oznaczać zmianę tego, kto ma organizować i finansować naprawy, zwłaszcza w starych budynkach, gdzie balkony często wymagają kosztownych prac.

Co rząd chce dopisać do „nieruchomości wspólnej”

Dziś ustawa wskazuje, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Projekt UD312 ma doprecyzować, że do tej kategorii należą także elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.

To rozróżnienie ma przeciąć wieloletni spór: czy balkon jest „prywatny”, bo korzysta z niego jeden właściciel, czy „wspólny”, bo stanowi część budynku i wpływa na bezpieczeństwo całej konstrukcji.

„Jeżeli w różnych sprawach zapadały podobne rozstrzygnięcia, nie oznaczało to jeszcze jednolitej zasady dla wszystkich budynków – poglądy sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.”

uzasadnienie projektu UD312

Za co ma odpowiadać wspólnota, a co zostaje po stronie właściciela

Po wejściu w życie zmian wspólnota mieszkaniowa miałaby brać na siebie te części balkonu, które przesądzają o jego bezpieczeństwie i trwałości. Chodzi o newralgiczne elementy, które w razie zaniedbania mogą stanowić zagrożenie dla mieszkańców i przechodniów.

• płyta balkonowa,
• izolacja,
• dźwigary i elementy nośne,
• balustrady,
• części powiązane z elewacją budynku.

W praktyce oznacza to, że problem typu odpadający beton, korozja zbrojenia, uszkodzona izolacja czy naruszona konstrukcja nie powinien być już rozpatrywany jako „sprawa właściciela mieszkania z balkonem”, tylko jako temat dla całej wspólnoty.

Jednocześnie projekt nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązków związanych z codziennym użytkowaniem balkonu. Po jego stronie nadal mają zostać kwestie typowo użytkowe i wykończeniowe.

• porządek i bieżące utrzymanie przestrzeni balkonu,
• wyposażenie (np. meble),
• donice i elementy związane z korzystaniem z balkonu,
• elementy wykończeniowe.

Dlaczego to może uderzyć także w mieszkańców bez balkonów

Największa zmiana dotyczy finansowania. Jeśli konstrukcja balkonu będzie ustawowo potraktowana jako część nieruchomości wspólnej, remont może zostać opłacony ze środków przeznaczonych na części wspólne (np. funduszu remontowego). To oznacza, że koszt nie musi spocząć wyłącznie na właścicielu lokalu z balkonem. W takich przypadkach do partycypacji mogą zostać włączeni także właściciele mieszkań bez balkonów – tak, jak dzieje się przy innych naprawach wspólnych elementów budynku.

Dla wielu wspólnot mieszkaniowych to również kwestia organizacyjna: remont staje się zadaniem zarządcy i wspólnoty, wymaga decyzji, planu prac i rozliczenia, a nie indywidualnego działania jednego lokatora.

Spory o balkony wracają do sądów. UD312 ma to przeciąć

Wspólnoty i właściciele od lat kłócą się o to, kto ma płacić za naprawy balkonów. Ponieważ ustawa nie wskazywała jednoznacznie granicy między częścią lokalu a częścią wspólną, spory często trafiały do sądów. Rozstrzygnięcia bywały uzależnione od szczegółów: konstrukcji balkonu, sposobu posadowienia, a nawet konkretnego stanu technicznego.

W efekcie jedne wspólnoty – obawiając się przegranej – odkładały decyzje, inne wykonywały prace „na wszelki wypadek”, a jeszcze inne próbowały przerzucić odpowiedzialność na właścicieli lokali. Projektowane przepisy mają zmniejszyć niepewność przy planowaniu wydatków i ograniczyć ryzyko przeciągających się postępowań.

Tragedia w Sosnowcu przypomniała, że tu chodzi o bezpieczeństwo

Rządowe plany doprecyzowania przepisów mają też oczywisty wymiar bezpieczeństwa. We wrześniu 2023 r. w Sosnowcu doszło do dramatycznego zdarzenia: oderwał się balkon na trzecim piętrze kamienicy przy ulicach Czystej i Krzywej. Na balkonie były dwie osoby. Kobieta zmarła w szpitalu, a mężczyzna trafił na oddział intensywnej opieki medycznej z licznymi złamaniami. Z budynku ewakuowano 21 mieszkańców.

W takich sytuacjach zwlekanie z naprawą, bo trwa spór o odpowiedzialność, może prowadzić do tragedii. Z perspektywy zarządców i nadzoru budowlanego ważne jest również to, by łatwo było wskazać, kto ma obowiązek działać. Jeśli elementy konstrukcyjne balkonów zostaną wprost zaliczone do nieruchomości wspólnej, trudniej będzie kwestionować, że to wspólnota ma zorganizować prace.

Nie tylko balkony: co jeszcze obejmuje UD312

Projekt UD312 ma szerszy zakres niż same balkony. W materiałach rządowych wskazano, że po trzech dekadach obowiązywania ustawy o własności lokali potrzebne jest jej dostosowanie do realiów rynku mieszkaniowego i zarządzania nieruchomościami. Wśród zagadnień, które mają zostać uporządkowane, pojawiają się m.in. status wspólnoty mieszkaniowej, zasady odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty oraz możliwość dochodzenia roszczeń związanych z wadami budowlanymi w częściach wspólnych.

Istotnym wątkiem są też urządzenia rozliczające media – wodomierze, ciepłomierze i podzielniki ciepła – bo i tu regularnie wybuchają konflikty o legalizację, wymianę czy utrzymanie. Projekt przewiduje ponadto rozwiązania dotyczące udostępniania lokali na potrzeby kontroli okresowych i doraźnych, gdy właściciel utrudnia sprawdzenie instalacji lub urządzeń ważnych dla bezpieczeństwa całego budynku.

Kiedy przepisy mogą wejść w życie i co powinni zrobić mieszkańcy

Na razie UD312 pozostaje na etapie rządowego procesu legislacyjnego – w Rządowym Centrum Legislacji widnieje jako projekt otwarty. Żeby zmiany zaczęły obowiązywać, potrzebna będzie pełna ścieżka: przyjęcie przez rząd, prace w Sejmie, uchwalenie ustawy, podpis prezydenta i publikacja w Dzienniku Ustaw.

Z projektu wynika, że nowe przepisy miałyby wejść w życie zasadniczo po 30 dni od ogłoszenia. To niewiele czasu dla wspólnot, by uporządkować praktykę: zaplanować remonty, zweryfikować regulaminy i przygotować mieszkańców na nowe zasady rozliczeń.

Najważniejsza pozostanie prosta granica: to, co konstrukcyjne i wpływa na bezpieczeństwo balkonu, ma obciążać wspólnotę; to, co użytkowe i wykończeniowe, ma zostać po stronie właściciela lokalu. W efekcie płyta balkonowa może być remontowana z pieniędzy wspólnych, ale prywatne płytki, donice czy sprzątanie balkonu nadal nie staną się obowiązkiem wszystkich sąsiadów.